开发商2017年或面临困境集中爆发

推荐人: 来源: 时间: 2016-12-07 10:16

开发商2017年或面临困境集中爆发

近年来,房地产黄金十年的结束,也让开发商们重新认识自己和行业。但这是一个慢性病,尽管房地产市场在今年上半年表现火爆,可是依然改变不了市场逐渐衰退的大趋势。开发商就如同在温水中煮青蛙,有的人已经居安思危,有的却仍然在享受着温水带给自己的瞬间兴奋。

因此,面对同一个市场环境却表现出不同的人生态度,态度决定命运,这也让房地产市场出现了严重分化,过去普遍日子好过的时代一去不复返了。

2016年的上半年,房地产市场就如同温水锅一样,开发商在水中恣意狂欢,殊不知自己已经完全免疫力透支,经不起折腾。但下半年突如其来的政策调整犹如釜底抽薪,火不旺了,本来对楼市是好事,因为开发商可以冷静下来考虑自己的出路。安家新媒体从来都认为适当的政策调整对楼市健康是好事,如果沸水一直煮下去后果可想而知。

怕就怕政策调整不能让开发清醒,让开发商忘了本来要付出更高代价的市场过热。果不其然,大多数开发商是不会清醒的。开发商必然会在市场较好时疯狂举债拿地而付出较高的代价。

据中原地产研究中心发布的最新统计数据显示,截至11月30日,年内销售排名前列的40大房企合计拿地金额为10099.79亿元,合计建面为16658万平,平均拿地成本为6062元每平。相比2015年,房企平均拿地成本增幅高达50%。最重要的是,40大房企年内10099亿元的累计拿地金额刷新了历史纪录,相比2015年全年拿地金额上涨27.3%。从企业来看,5家企业拿地超700亿,16家企业超200亿,均刷新了历史纪录。

开发商2017年或面临困境集中爆发

通过这一组数据,我们发现由于市场带给人们的较好预期,让开发商大肆疯狂拿地,单单拿地成本就增加50%。但是另一组数据又说明另一个问题,开发商的钱从哪里来的?

2016年前三个季度,内地房企平均利润率跌至7.8%;而2016年上半年,这一净利润率还有8.15%;成交相对低迷的2015年,房企同期利润率也有10.1%。亏损上市房企有20家。其中最严重的亏损12.49亿元。

安家新媒体认为,虽然房价在涨,房子卖得越来越贵,可是开发商赚钱却越来越少。日渐捉襟见肘的房企是凭借什么有那么强烈的拿地冲动和实力呢?土地成本在增加,虽然房价也在涨,那就要看房价上涨速度能不能赶上地价上涨。我没有找到数据,但根据经验判断,房价上涨已经让百姓苦不堪言,但仍然跑不赢地价上涨速度,开发商或许也面临着跟购房者一样的痛楚,自然开发商赚的净利润就会越来越少。

开发商越来越差钱还越来越喜欢拿高价地,那就得举债。开发商不惜一切代价的高价拿地,使其负债额不断上升。2016年三季度末A股127家上市房企总负债额达到4.48万亿元,创历史新高,平均资产负债率达到77.59%。负债率超过80%的房企有29家,其中甚至包括万科、绿地控股这样的销售千亿级房企。

安家新媒体认为,这次市场的调整必然会让很多开发商现出原形,随着此次信贷政策的收紧以及调整,高价地或成为开发商未来生存发展的最大风险要素。加上2017年房企业绩回落,开发商真正到了接受市场考验的时刻。

近日国际评级机构标普周表示,受交易量下降影响,预计明年中国房地产开发商的合同销售额可能下滑5%-10%,自2016年的预估增速20%逆转,但房价仍可能持稳。

开发商2017年或面临困境集中爆发

此前不惜一切代价拿地显然是开发商在赌房地产的未来,结果并不尽人意。那些看着人家不差钱你也冲上去抢地王的不自量力的中小房企,尤其是那些实力有限而又“高溢价”拿地的房企,更有可能面临资金链断裂或债务违约的风险,等于你真给自己挖了个坑跳进去,至于能不能出来,那就要靠你的运气了。而对于这样的例子,在2017年或将集中爆发。

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